Sajnálatos dolog, hogy sok esetben építőipari vállalkozók (néha fővállalkozóként), sőt: beruházók is a beruházás bonyolítás elemi ismeretével sem rendelkeznek. Ez, valamint az építési minőségellenőrzés gyengélkedése az oka annak, hogy a szakember építkezéseken járva gyakran szembesülhet szervezési (és kivitelezési...) hiányosságokkal.
Emiatt éreztem, hogy a jelen ismertető anyagát mindenképpen szükséges ilyen irányú kiegészítéssel ellátni: a szöveg 1.0 verziójához képest tehát az "egytized" ugrás ezt a fejezetet takarja.
Megjegyzem, hogy az alábbiak nemcsak többezer négyzetméteres irodaházak vagy iparépületek építésére érvényesek, hanem családi ház méretű beruházások esetére is! A magánerős építkezés "sógor-koma" szintű bonyolítása csak a pénzhiány és a végletekig történő spórolás miatti rossz gyakorlat...


Beruházás bonyolítás

A beruházás bonyolítást vagy maga a Beruházó, vagy az általa megbízott, független Bonyolító szervezet végzi.
(Bonyolító kijelölésére olyan esetben van szükség, amikor a Beruházónak az építőipar nem szakterülete, és számára ez lesz a garancia a szakszerűségre (műszaki ellenőrzés, műszaki ügyintézések)).
Megjegyzés: a "laikus" nem jogi kategória: "egy jogszabály ismeretének a hiánya nem mentesít a megszegésének következményei alól".

A beruházás bonyolítás részfolyamatai:

1. Tenderkiírás (tenderterv, műszaki leírás, árazatlan költségvetés alapján)
   
   

2. Versenyeztetés, "műszaki tartalom- és áralku"
   
   

3. Szerződéskötés:

   • amennyiben a kiviteli munkákra kompletten történik, úgy Fővállalkozói Szerződésról beszélünk (a fővállalkozó az építmény minden egyes szakágának koordinálását elvégzi)

   • amennyiben az építmény egy-egy nagyobb szakágára szól a szerződés (pl. építészet, épületvillamosság, épületgépészet), úgy Generálkivitelezői Szerződésről beszélünk

   Megjegyzések:
   - A kiviteli terveket a megrendelő köteles szolgáltatni, de fővállalkozói szerződés esetében a tervezést végezheti a fővállakozó is.
   - "3M-szabály": a szerződésnek tartalmaznia kell: Mit, Mikor, Mennyiért. (a "mit" alatt mennyiség és minőség is értendő)
   - Átalánydíjas szerződés: a komplett kivitelezési tervek szerinti munkára való szerződés (a tételes árajánlatot "sír-nevet" alapon felülbírálja). A terv részének tekintendő minden olyan szakhatósági rendelkezéssel összefüggő munka, amely a szerződésszerű teljesítéshez szükséges.
   - Többletmunka: minden olyan munka, amelyet a szerződés alapjául szolgáló költségvetés nem tartalmaz, de a tervdokumentációban szerepel. Elvégzését az átalányár magában foglalja.
   - Pótmunka: minden olyan munka, amelyet a tervdokumentáció nem tartalmaz, de a rendeltetésszerű használathoz szükséges. Díjazása vagy a tételes árajánlat egységárai alapján, vagy külön árajánlat alapján történik.
   
   

4. Kivitelezés, amelynek részei:

   • építési napló vezetése: min. 15 naponként mindkét fél köteles bejegyezni. Ha a megrendelő az építési naplót az előírt időn belül nem ellenőrzi, úgy neki kell bizonyítania azt, hogy a naplóbejegyzések nem felelnek meg a valóságnak.

   • kooperációk: műszaki-, pénzügyi-, és időbeni (a szakágak tevékenységét összehangoló kivitelezési "vonalas" ütemterv!) egyeztetések a Megrendelővel és a társszakágak kivitelezői között. A kooperáción elhangzottakról jegyzőkönyv (emlékeztető) készül, amelyet minden érintettnek el kell juttatni, és megállapodásnak minősül. (Bár természetes, de azért megemlítem, hogy a szabályos jegyzőkönyv mindig tartalmazza az időpontot, a tárgyat, és a hitelesített jelenléti ívet)

   • részátadások (rész-teljesítési igazolások és rész-számlák)
     
     

   Megjegyzések:
   - Fővállalkozó/generálkivitelező esetében naplót vezetni/kooperálni/átadás-átvételeket végezni szükséges külön az alvállalkozókkal és külön a Beruházóval/Bonyolítóval is: ők ugyanis nincsenek jogviszonyban egymással.
   - A kivitelezés nem kezdhető meg az illetékes építési hatóság által kiadott Építési Engedély hiányában.
   - A kivitelezés alapja mindenkor az érvényben lévő, Tervező által jóváhagyott, és kölcsönösen elfogadott kiviteli terv, amely alapján az átadás-átvétel is történik.
   
   

5. Átadás-átvételi eljárás, amelynek részei:

   • hatósági átadások

   • próbaüzem

   • átadási dokumentáció átadása

   • betanítások

   • átadás-átvételi bejárás, amelyről jegyzőkönyv készül

   Az átadási dokumentációnak tartalmaznia szükséges az alábbiakat:
   - komplett megvalósulási ("D") tervdokumentáció
   - kivitelezői nyilatkozat
   - jegyzőkönyvek nyomáspróbáról, beszabályozásról, beüzemelésről, betanításról
   - használatbavételi engedélyek: Vízmű, Gázmű, Csatornázási művek, Főkétüsz (kémények), ÁNTSZ (vízminta, stb)
   - üzemeltetési- és karbantartási utasítások
   - műbizonylatok; a beépített mérőeszközökről hitelesítési bizonyítványok is
   - gépkönyvek, termékismertetők
   - garancia levelek
   
   Az elkészült munkákat a vállakozó a megrendelő felé készrejelenti. Az átadás-átvétel próbaüzemmel történik, amelynek időtartama 30 nap (PTK 407./A § szerint). A próbaüzem előtt meg kell győződni arról, hogy a berendezés a próbaüzemre alkalmas-e. Az erre vonatkozó nyilatkozatokat, továbbá a hibákat, hiányokat és a kijavításukra, pótlásukra megállapított határidőket jegyzőkönyvbe kell foglalni.
   Amennyiben az elkészült munka rendeltetésszerű használatra alkalmas és az érvényben lévő előírásokat teljesíti (biztonságtechnikai, hatósági, műszaki) úgy a Megrendelő a munkát köteles átvenni.
   Amennyiben az átadás-átvétel sikeres, a végszámla benyújtható.
   
   

6. Megrendelő részéről az üzemeltetési-, kivitelező részéről a garanciális időszak kezdete.
   A garancia feltétele a szakszerű üzemeltetés, és az előírt periodikus karbantartások szakember által történő elvégzése.
   
   

7. Utófelülvizsgálati eljárás: az átadástól számított 1 éven belül a Megrendelő által kezdeményezett időpontban kell megtartani. Az épület műszaki bejárása a társszakágak kivitelezőivel együtt; jegyzőkönyv készül róla.

Végül a fentiekben felsorolt összes tevékenységre vonatkozóan felhívom a figyelmet az írásbeliségre, mert ahogy a közmondás is tartja: a szó elszáll, az írás megmarad...

Ajánlott irodalom:
- Polgárjogi Törvénykönyv (PTK)
- 14/1970. (VI. 6.) ÉVM rendelet az építési és a felmérési naplóról
- Magyar Közlöny Különszám: Építésügyi és műemlékvédelmi jogszabályok